Об экономии на консультациях юриста, или чем опасна «вексельная» схема

Американская пословица

Недавно к нам обратился один гражданин, имевший неосторожность купить квартиру в строящемся доме.

С 2005 года в России действует Федеральный закон №214-ФЗ. Он ужесточил требования к застройщикам и установил единственно допустимую форму договора об участии в строительстве многоквартирного дома. Но большинство застройщиков не желает брать на себя никаких обязательств и всевозможными путями обходит указанный закон, навязывая покупателям различные суррогатные схемы.

Наиболее распространенной является т.н. «вексельная схема». Существует, к примеру, некая строительная фирма СУ-551. Солидная фирма, с историей, репутацией, активами. Но квартиры продает не напрямую, а через какое-нибудь ООО «Одуванчик», в котором из активов только уставный капитал в 10 тыс. руб.

Это ООО «Одуванчик» (будем называть его Продавец) заключает с покупателем предварительный договор купли-продажи. В соответствии с условиями этого договора, Продавец обязуется заключить с покупателем договор купли-продажи после того, как объект будет возведен, и право его собственности на этот объект будет зарегистрировано.

Чтобы обойти требования 214-ФЗ в части привлечения денежных средств от населения, параллельно заключается договор купли-продажи векселя, который как бы и не имеет отношения к первому договору. В векселе указывается сумма соответствующая той сумме, по которой приобретается квартира.

Предполагается, что через какое-то время объект будет возведен, Продавец зарегистрирует за собой право собственности, уведомит Покупателя о готовности заключить договор купли-продажи. После подписания договора Покупатель рассчитывается за квартиру векселем Продавца.

Агенты по продаже недвижимости уверяют, что «так работают все». Всё вроде бы гладко. Но только на первый взгляд. На самом деле у Покупателя гарантий не больше, чем, если бы он отдал деньги Продавцу наличными под «честное благородное».

1. Вексель в России сам по себе очень рискованный документ. Про аферы с векселями можно написать книгу толщиною с «Войну и мир». Приведу пример из бурных девяностых: приходит в банк человек, предъявляет вексель на крупную сумму. Составляется акт предъявления векселя к платежу, вексель забирают и с пакетом сопутствующих документов несут председателю правления банка на подпись. По дороге подлинный вексель изымается, а на цветном принтере делается зеркальная копия, которая вкладывается в пакет документов. После некоторого ожидания человека приглашают в кассу. Он подписывает кассовые документы, получает толстые пачки наличных, после чего на выходе его скручивают сотрудники ОБЭП и одевают наручники. Его обвиняют в том, что он предъявил поддельный вексель. Доказать, что он предъявлял не «зеркалку», а настоящий вексель практически невозможно. Приехали…

Далее… Вексель представляет собой ценную бумагу, т.е. документ, удостоверяющий имущественные права, реализация которых возможна лишь при его предъявлении. Так вот, если вы участвуете в строительстве многоквартирного договора по нормальной схеме, предусмотренной 214-ФЗ, то договор, заключаемый со строительной организацией, подлежит государственной регистрации. Даже, если вы утеряете все документы, в регистрационной палате вам выдадут дубликаты. Если вы делали платежи безналичным способом (что предпочтительно), в банке вы всегда сможете взять копию платёжки. Но потеряв вексель, вы теряете всё. Ни восстановить, ни получить дубликат невозможно.

2. Поскольку договор, заключаемый с Покупателем предварительный, то по его условиям окончательный договор (договор купли-продажи) будет заключен после того, как дом будет построен на тех условиях, на которых стороны договорились в предварительном договоре. В большинстве договоров этот срок заключения окончательного договора привязан к первичной государственной регистрации права собственности за Продавцом, т.е. сначала Продавец регистрирует за собой квартиру, а затем уже продает ее Покупателю.

Это второй «подводный камень». Проблема в том, что подобным образом определять срок нельзя. Срок может быть определен календарной датою, или истечением определенного времени, а также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190 ГК). Но процедура первичной государственной регистрации, после которой стороны должны заключить основной (окончательный) договор не соответствует этим условиям. Во-первых, это действие, а не событие, и уж тем более не то, что произойдет неизбежно.

Таким образом, срок исполнения обязательства Продавцом не определен. Если срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст. 429 ГК). Если в течении этого срока основной договор так и не будет заключен, то по его истечении договор прекращается.

Так вот, гражданин, который к нам обратился, в 2006 году заключил подобный договор. Он был уверен, что покупает квартиру у СУ-551, хотя в договоре было указано неизвестное ООО «Одуванчик». Прошло уже три года, квартиры так и нет. Спрашивает - нельзя ли как-то воздействовать на застройщика? Не хотелось его огорчать, но объективно расклад такой:

1. Застройщик формально не имеет никакого отношения к ООО «Одуванчик», и предъявлять ему какие-либо претензии нет оснований.

2. Предъявить претензии к ООО «Одуванчик» тоже невозможно, поскольку действие предварительного договора закончилось еще в 2007 г.

3. Остается вексель. ООО «Одуванчик» на словах не отказывается платить, но уговаривает подождать, поскольку дом «вот-вот будет построен». Вексель беспроцентный, и в лучшем случае можно рассчитывать его сумму по номиналу.

4. Понимая все это, выбор сделать непросто.

Уходя, наш герой обронил: «Эх, кабы раньше кто объяснил…».

Консультация по такому вопросу обошлась бы нашему клиенту в 3 тыс. руб.

Граждане – не экономьте на консультации юриста!

P.S. Если вы чего-то не поняли или недопоняли – звоните.

Обратиться к нам – разумное решение.

©Константин Шутов

Все материалы сайта являются интеллектуальной собственностью их авторов и охраняются законом "Об авторском праве и смежных правах".

Перепечатка, воспроизведение в любой форме, распространение, в том числе в переводе, любых материалов сайта возможны с соблюдением правил цитирования, а при размещении их в сети Интернет необходима ссылка на www.id-law.ru.

Надеемся, вас не затруднит соблюдение этих условий.